En tant que champion du projet de rénovation énergétique, vous allez être confronté à des remarques ou des questions des autres copropriétaires inévitables avant le vote des travaux. Et c’est normal : il s’agit d’un projet qui concerne le bien immobilier de chacun et qui touche au projet de vie de tous les copropriétaires.
Par ailleurs, on entend beaucoup de choses sur la rénovation thermique, parfois justifiées par une mauvaise communication du gouvernement ou des mauvaises pratiques.
Plus le moment de voter des travaux sera proche, plus ces questions s’amplifieront. Il est donc bon de les anticiper pour montrer que vous les avez en tête, que vous maîtrisez un peu le sujet et que vous ne perdez pas la face en AG ou en conseil syndical ! Dans tous les cas, Amoa vous accompagne pour répondre à ces doutes de manière la plus sereine possible.
Les travaux ne sont pas rentables ; on ne sait pas combien cela coûte et combien cela rapporte.
C’est la première question qu’on rencontre. Elle tombe systématiquement. On serait presque prêt à vous payer l’intégralité de vos travaux si personne ne vous la pose !
Et en fait, elle est justifiée. En effet, le dispositif des primes a beaucoup changé depuis 2 ans, avec le réforme du dispositif des CEE, le développement de MaPrimeRénov’, etc.
Mais un super indicateur vient répondre à cette question du calcul de la rentabilité des travaux énergétiques : c’est le temps de retour sur investissement (TRI), qui est exprimé en années.
Il se calcule à partir du reste à charge, c’est-à-dire de ce que vous allez devoir financer, une fois les primes déduites. Ce reste à charge peut aller de 5000 à 25 000€ par lot en fonction du projet, de l’immeuble, de vos moyens, etc.
Il est rentabilisé grâce aux économies sur votre facture énergétique que vous allez réaliser grâce aux travaux. Et oui, le principal intérêt des travaux d’économies d’énergie c’est de faire des économies d’énergieS… Cela paraît évident comme ça… Mais parfois on a tendance à l’oublier !
Donc vous faites des économies tous les mois sur votre facture. 50, 100, 200€ parfois par mois. Si on rapporte cela à un an, cela signifie plus d’économies. Et à 10 ans, cela peut représenter une belle somme d’économisée.
Et bien si votre TRI est de 8,6 ans par exemple, cela signifie que si l’on additionne toutes les économies réalisées par mois sur votre facture , elles seront égales à votre reste à charge au bout de 8,6 ans.
Pour information, ce que l’on constate après 3 ans d’expérience dans le financement de la rénovation énergétique en résidentiel, c’est qu’en moyenne ce TRI est de 10,5 ans.
Il a tendance à diminuer pour 2 raisons notoires :
- Les aides financières augmentent et donc le reste à charge diminue
- Les prix de l’énergie augmentent…. Pas besoin de vous expliquer pourquoi, vous vous en êtes très probablement rendus compte… Donc cela signifie que les économies d’énergie sur votre facture sont plus importantes. Et oui, vous consommez moins d’énergie chère, cela signifie de grosses économies à la clé.
Quelques remarques sur ce TRI :
Il ne prend pas en compte l’amélioration du confort, la valorisation et préservation du bien la réduction des émissions de gaz à effet de serre qui sont des aspects importants dans un projet de rénovation.
Si l’on veut creuser l’approche financière, on peut aussi considérer le reste à charge mensuel : combien vont me coûter les travaux, par mois, sur 10 ans, déduction faite des aides financières et d’un prêt éventuel, et en prenant en compte la facture énergétique. Mais ça on en parlera dans un autre article !
Enfin, tout l’intérêt d’être accompagné par Amoa, c’est d’avoir une ingénierie financière automatisée capable de se mettre à jour en permanence. Cela vous donne une idée claire et transparente de votre TRI, de la rentabilité du projet et du reste à charge. C’est évidemment absolument nécessaire pour voter des travaux.
Demandez tout de suite votre démo si vous avez besoin de réaliser votre ingénierie financière : avec Amoa c’est simple, rapide, efficace.
Pourquoi voter les travaux alors que dans 10 ans je ne serai plus là ?
Cette remarque aussi, c’est un classique ! Il est en effet fréquent de rencontrer un nombre important de propriétaires âgés, voire très âgés. Alors quoi répondre à cette remarque sensible ?
D’abord, il faut dire que le bien est transmissible et que voter des travaux lui donne de la valeur, donc les héritiers pourront en bénéficier.
Cette valeur, appelée valeur verte, est référencée précisément par l’ordre des notaires de France : elle
dépend de la nature du bien, de son emplacement, de sa période de construction…
Ensuite, voter des travaux et les réaliser conduit à une amélioration du confort, en été et en hiver, ce qui est très appréciable, surtout lorsqu’on est souvent chez soi.
On va conduire les ménages les plus modestes à devoir vendre leur appartement !
Les personnes aux revenus modestes sont aidées de manière conséquente, notamment par les aides de l’ANAH, et leur reste à charge est parfois très faible. Au final, ces personnes paieront moins de charges et auront un appartement mieux valorisé et plus confortable.
Donc, sous réserve que les restes à charge soient acceptables financièrement, la rénovation peut présenter pour ce public une opportunité, plutôt qu’une épreuve.
On n'est pas sûr d'avoir les aides financières avant de voter les travaux !
Pour valider l’instruction des dossiers d’aides (CEE, aides locales, prêts collectifs), on a besoin du procès verbal d’assemblée générale. Donc, en effet, au jour de l’AG, on n’a pas d’engagement signé des financeurs.
Néanmoins, on sait quelles sont les conditions d’applications en vigueur avant de voter des travaux, et on peut obtenir une confirmation orale des financeurs que les démarches ont d’ores et déjà été entamées, et qu’il manque seulement le PV d’AG.
Enfin, chez Amoa, nous travaillons depuis plusieurs années sur le financement de la rénovation énergétique dans le résidentiel collectif. Notre travail, c’est aussi de vérifier que vous respectez bien les critères d’éligibilité à ces primes avant d’engager vos travaux.
La seule chose à bien noter pour les primes c’est :
- CEE : ne signez aucun devis avant d’avoir signé une offre de valorisation de vos CEE et fait vérifier l’éligibilité de vos travaux par Amoa.
- MaPrimeRénov’ : ne signez aucun devis avant qu’Amoa ait fait une demande de dossier auprès de MaPrimeRénov’.
Le niveau d’économie d’énergie estimé après travaux est illusoire !
Il existe toujours une marge d’erreur dans ces chiffres car le bureau d’étude ne maitrise directement qu’une des 4 composantes de la performance énergétique, à savoir la conception des travaux.
En effet les 4 points de la performance énergétique sont :
- La conception (les études de projets)
- La réalisation (les travaux en tant que tel, la pose des isolants, etc.)
- L’exploitation et l’entretien des équipements (la chaufferie en particulier)
- Le comportement des usagers (exemple si je me chauffe à 23° plutôt que 21).
Dans 20 ans on va devoir tout recommencer, ça ne tient pas dans le temps !
Avec une conception et une mise en œuvre de qualité, on peut estimer la durée de vie d’un isolant dans le cas d’une isolation des murs par l’extérieur à une quarantaine d’années : au bout de 20 ans il faudra faire un ravalement de l’enduit qui se situe sur l’isolant, mais il ne sera pas nécessaire d’enlever l’isolant.
Cette opération ne pourra être réalisée qu’une seule fois donc au ravalement suivant il faudra envisager de remplacer l’isolant (40 ans).
Le syndic nous pousse à voter des travaux pour s’en mettre plein les poches !
Si l’on met en rapport le temps passé par le syndic sur le projet depuis l’origine et sa rémunération, cette affirmation est tout à fait fausse.
Aimé de La Villejégu
23 juin 2022
