Bien conscient du défi colossal que représente la rénovation énergétique, Amoa a choisi de s’attaquer à ce chantier majeur à travers les copropriétés.
En raison de leur diversité en termes de forme et de taille, chaque copropriété a des besoins spécifiques, et le parc de copropriétés de chaque commune présente ses propres particularités. Afin d’initier le processus de rénovation, il est désormais essentiel de réaliser une étude thermique évaluant l’atteinte des 35 % de gain énergétique, seuil indispensable pour débloquer les subventions.
Pour déterminer la meilleure approche pour atteindre cet objectif, la copropriété peut choisir entre un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif, un audit énergétique approfondi, ou encore un Diagnostic Technique Global (DTG).
Le DTG est souvent privilégié par les copropriétaires, étant financé à hauteur de 5 000€ par la métropole du Grand Paris via la plateforme Coachcopro. Il englobe une analyse complète, tant sur le plan énergétique que sur le plan architectural, encadrée par le référentiel de l’Agence Parisienne du Climat (APC).
La ville de Saint-Denis, faisant partie du territoire de la métropole du Grand Paris, est concernée par ce dispositif de financement du DTG.
Afin de simplifier la recherche de prestataires qualifiés et de faciliter l’obtention de devis conformes aux subventions en vigueur, nous avons mis en place un générateur de devis en ligne gratuit et convivial.
Qu'est ce qu'un DTG ?
Le DTG (Diagnostic Technique Global) est un audit énergétique et architectural de la copropriété. Il propose une analyse complète et générale de l’état apparent de l’immeuble, des scénarios de travaux et une ingénierie financière permettant d’évaluer le montant des travaux, des subventions, le reste à charge et les solutions de financement.
Le rapport d’audit global du DTG fournit un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) avec un programme de travaux sur l’entretien du bâti et des équipements ainsi que des travaux d’amélioration de la performance énergétique. Il intègre un DPE Collectif en annexe et permet donc à la copropriété de répondre aux obligations réglementaires.
Il constitue la première étape d’une rénovation énergétique et fournira à votre copropriété de Saint-Denis trois scénarios de travaux.
Le premier scénario, court-termiste, indique les travaux d’entretien général à réaliser ainsi que les possibles mises aux normes.
Le second scénario ajoute aux recommandations du premier des recommandations de travaux de rénovation énergétique sur les parties communes permettant d’atteindre 35% de gain, le seuil auquel se débloquent les primes, notamment MaPrimeRénov’ Copropriété et les solutions de financement type Eco-PTZ, prêst collectifs et…
Le troisième enfin propose en plus des recommandations du scénario 2 des travaux de rénovation énergétique sur les parties privatives, et est le scénario le plus ambitieux en termes de gains énergétiques.
Pour chaque scénario, vous obtenez par ailleurs une ingénierie financière afin de déterminer le montant des travaux par copropriétaire, le montant des primes financières principales, et les solutions de financement du reste à charge.
À noter que le DTG va aussi permettre de dresser un état des lieux de la gestion de la copropriété. Votre copropriété de Saint-Denis n’a pas d’obligation de poursuivre. La prime de 5000 € n’est pas conditionnée à la réalisation des travaux.
En revanche, une fois le scénario choisi en AG, la phase de conception peut commencer ! Cette phase est réalisée par un Maître d’Œuvre qui peut être un architecte. Elle consiste à approfondir un scénario choisi suite au DTG qui permet d’atteindre les fameux 35%.
Quelles aides pour un DTG à Saint-Denis ?
Le DTG est subventionné à Saint-Denis par la prime DTG de 5000 € que la Métropole du Grand Paris délivre. Pour l’obtenir, il faut respecter certaines conditions, la plus importante étant de faire appel à un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) pour réaliser le diagnostic.
Cette aide, comme toutes les subventions à la rénovation en copropriété, est versée à la fin de la prestation. C’est donc à la copropriété de l’avancer. Elle est ensuite remboursée sous présentation notamment de la facture acquittée de la prestation.
Enfin, il y a aussi les aides immatérielles. Il existe en effet un service d’accompagnement qui pourra tout vous expliquer dans le détail en termes de marche à suivre et qui est porté par votre ALEC (Agence Locale de l’Énergie et du Climat). Dans le cas de Saint-Denis, il s’agit de l’ALEC de Plaine Commune !
Après le DTG la phase de conception par un Maître d’Oeuvre financée à hauteur de 10 000€ à Saint Denis
Là encore, Amoa vous propose des professionnels compétents et référencés sur Coachcopro pour réaliser cette prestation de Maîtrise d’Œuvre. Cette prestation de MOE à coupler avec la prestation d’Assistance à Maîtrise d’Ouvrage qu’Amoa est en mesure de réaliser vous permettra d’aller jusqu’à l’AG Travaux. Le Maître d’Oeuvre repartira du DTG, effectuera une nouvelle visite sur site en inspectant des appartements. Il étudiera en profondeur les éléments techniques, produira un cahier des charges et lancera un appel d’offres pour obtenir des devis d’entreprises de travaux.
Dans le même temps, l’Assistant à Maîtrise d’Ouvrage mènera un recensement auprès des copropriétaires pour connaître leur éligibilité aux aides soumises à condition de ressources, les situations particulières et les équipements présents dans les appartements. C’est aussi l’occasion de comprendre s’il y a des travaux privatifs à prévoir, comme le remplacement des fenêtres par exemple.
L’AMO reprendra dans le même temps les éléments et chiffrages du Maître d’Œuvre, produira son ingénierie financière et fournira à chaque copropriétaire son plan de financement individuel. Le travail de concert entre le MOE et l’AMO amènera votre copropriété de Saint-Denis au vote des travaux, et la phase de conception se terminera. À Saint-Denis, de même que votre copropriété bénéficie d’une aide de la métropole de 5000 €, elle est éligible à une aide de 10 000 € pour financer la maîtrise d’œuvre en conception.
Les copropriétés de Saint Denis pour lesquelles le fonctionnement DTG puis MOE financés par la métropole est moins pertinent
Le parcours de rénovation financé par les subventions locales, consistant à débuter par un DTG, n’est pas adapté à toutes les copropriétés. Notre expérience en tant qu’AMO et notre accompagnement auprès de plus de 80 copropriétés de moins de 20 logements nous le confirment.
D’abord, ce fonctionnement prend du temps : demander la prime du DTG, la faire valider, trouver des prestataires, réaliser le DTG, obtenir le versement de la prime, demander la prime de la Maîtrise d’Œuvre, la faire valider, etc.
Même si Amoa vous aide à aller plus vite et à trouver des prestataires, il n’en demeure pas moins que les délais d’instructions sont de plus en plus longs, et que les diagnostiqueurs sont débordés (avec l’impossibilité de commencer une mission dans les 6 prochains mois pour certains).
Sans être accompagné par Amoa, comptez 1 an pour réaliser un DTG, puis 1 an pour la phase de conception. En résumé, cela prendrait 2 ans pour arriver aux travaux. Avec notre aide et nos professionnels, ces délais se réduisent respectivement de 6 mois pour le DTG et de 8 mois pour la maîtrise d’œuvre.
Ensuite, ce fonctionnement a été construit pour répondre aux demandes les plus générales de rénovation énergétique, à savoir les demandes des grosses copropriétés.
Rénover plus rapidement les petites copropriétés de Saint Denis
Afin d’aider les copropriétés désireuses de réaliser rapidement des travaux subventionnés, Amoa a mis en place, avec ses partenaires professionnels, une méthodologie vous permettant de réaliser une phase de conception en 6 mois et donc de voter les travaux en 6 mois.
Cette méthodologie éprouvée est particulièrement pertinente si vous devez effectuer rapidement des travaux, tels que sortir des futures interdictions de location, remplacer une chaudière fioul, traiter des fuites, ou répondre à une injonction de ravalement, par exemple. Elle vous fait profiter des aides locales et respecte le cahier des charges fixé par la métropole du Grand Paris.
Elle est également particulièrement intéressante pour les petites copropriétés de moins de 20 logements désireuses d’avancer avec un syndic ou un conseil syndical proactif. Nous serions ravis d’en discuter davantage si vous le souhaitez. Pour nous adresser une demande, vous pouvez là encore passer par notre générateur de devis et demander une prestation d’AMO réalisée par Amoa en décrivant votre projet. Nous vous rappellerons pour bien comprendre vos problématiques.
Les caractéristiques du parc de copropriétés de Saint-Denis
À Saint-Denis, le parc de copropriétés est considérable, totalisant 3 627 unités de logement. La diversité règne avec 2 246 copropriétés de moins de 10 lots, 964 avec entre 11 et 49 lots, 417 possédant entre 50 et 199 lots, et 100 avec plus de 200 lots. En matière de gestion, 2 738 de ces copropriétés sont confiées à des syndics professionnels, tandis que 889 sont sous la responsabilité de syndics bénévoles.
Le paysage immobilier de la commune englobe des constructions de différentes époques, allant de la fin du XIXe siècle aux années 2000. Majoritairement composées d’immeubles résidentiels, certaines copropriétés présentent une mixité avec des espaces commerciaux et des bureaux. Saint Denis a une moyenne de logements principaux bien supérieure à la moyenne nationale.
La répartition du parc est étendue sur l’ensemble de la commune, mais avec une concentration plus marquée au centre-ville et dans les quartiers pavillonnaires. Saint-Denis se distingue également par la présence notable de « grands ensembles » dans son parc immobilier, ainsi qu’une proportion élevée de logements en état précaire.
Georges de Durfort
9 janvier 2024
