Amoa a délibérément choisi de se focaliser sur le défi majeur de la rénovation énergétique, en offrant un soutien spécialisé aux copropriétés confrontées à d’importants enjeux dans ce domaine. Pour amorcer le processus de rénovation, il devient impératif de réaliser une étude thermique afin de déterminer si les 35 % de gains énergétiques nécessaires pour débloquer les subventions sont atteints.
Le choix en matière de copropriété repose sur la décision entre l’adoption d’un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) commun, la réalisation d’un audit énergétique approfondi, ou encore la mise en place d’un Diagnostic Technique Global (DTG) afin de déterminer la meilleure stratégie en vue d’atteindre cet objectif. Le DTG, privilégié par de nombreux copropriétaires, bénéficie d’un soutien financier octroyé par la métropole de Bordeaux via la plateforme Coachcopro. Il intègre une analyse exhaustive, tant sur le plan énergétique que sur le plan architectural, conforme aux normes de l’ALEC Métropole Bordelaise et Gironde.
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Qu'est ce qu'un DTG ?
Le Diagnostic Technique Global (DTG) se positionne comme un outil incontournable pour les copropriétés bordelaises engagées dans la rénovation énergétique, et notamment à Bègles. Financé à hauteur de 4000€ par la Métropole de Bordeaux via Coachcopro, le DTG va bien au-delà d’un simple audit énergétique. Il offre une analyse approfondie de l’état visible des immeubles, des scénarios de travaux, et une ingénierie financière détaillée.
Le rapport du DTG fournit un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) comprenant des travaux d’entretien du bâti et des équipements, ainsi que des travaux d’amélioration de la performance énergétique. Il inclut également en annexe un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif, offrant à la copropriété la possibilité de satisfaire aux exigences réglementaires en la matière. Le DTG présente trois scénarios de travaux, allant du plan à court terme au plus ambitieux, accompagnés d’une proposition d’ingénierie financière spécifique à chaque scénario.
Le premier scénario suggère des travaux d’entretien général et des mises aux normes éventuelles. Le deuxième intègre des recommandations de rénovation énergétique dans les parties communes pour atteindre le seuil de 35% de gain énergétique, débloquant ainsi des primes telles que MaPrimeRénov’ Copropriété et l’Eco-PTZ. Le troisième scénario suggère des travaux de rénovation énergétique au sein des espaces privés, représentant ainsi la solution la plus audacieuse en matière d’amélioration des performances énergétiques.
Quelles aides pour un DTG à Bègles ?
L’aide au Diagnostic Technique Global (DTG) avec évaluation énergétique à Bègles est soumise à des conditions spécifiques en fonction de la taille des copropriétés, instaurant des seuils clairs et des avantages distincts. Pour les copropriétés comptant moins de 50 lots d’habitation principale, l’aide s’élève à un généreux 60% de la dépense hors taxe (HT), plafonnée à 4 000 €. Une bonification potentielle jusqu’à 100% du montant HT est envisageable en l’absence de soutien financier de la part de la Région Nouvelle-Aquitaine. En revanche, pour les copropriétés dépassant les 50 lots d’habitation principale, l’aide est fixée à 50% de la dépense HT, tout en étant plafonnée à 12 000 €. Une majoration pouvant atteindre 90% du montant HT est envisageable en l’absence d’aide de la région. Ces incitations financières sont clairement définies dans le but d’encourager les initiatives de rénovation énergétique au sein des copropriétés de la région.
Par ailleurs, l’Agence Locale de l’Énergie et du Climat (ALEC) Métropole Bordelaise et Gironde joue un rôle essentiel en fournissant un soutien crucial aux copropriétés dans leurs projets de rénovation énergétique. Grâce à des conseils éclairés et un accompagnement continu des propriétaires tout au long du processus, l’ALEC contribue activement à promouvoir des initiatives durables et éco-responsables dans le domaine de la rénovation immobilière.
Après le DTG, la phase de conception par un Maître d'Oeuvre est aussi soutenue à Bègles
AMOA met à disposition des professionnels compétents et référencés sur Coachcopro pour la Maîtrise d’Oeuvre (MOE) à Bègles. Cette prestation de MOE peut être jumelée avec une Assistance à Maîtrise d’Ouvrage (AMO) proposée par AMOA, offrant une couverture complète jusqu’à l’Assemblée Générale des travaux.
Le Maître d’Oeuvre récupère les données du DTG, effectue une nouvelle visite sur site en inspectant les appartements, analyse en détail les éléments techniques, élabore un cahier des charges, et initie un appel d’offres pour obtenir des devis d’entreprises de travaux. Simultanément, l’Assistant à Maîtrise d’Ouvrage collecte des informations sur les copropriétaires afin d’évaluer leur éligibilité aux aides soumises à des conditions de ressources, tout en examinant les situations spécifiques et les équipements présents dans les appartements.
L’AMO intègre les éléments et les estimations du MOE, développe son ingénierie financière, et présente à chaque copropriétaire son plan de financement individuel. La collaboration entre le MOE et l’AMO guide la copropriété bordelaise jusqu’au vote des travaux, marquant la conclusion de la phase de conception. L’aide à la Maîtrise d’Œuvre pendant la phase de conception varie en fonction de la taille des copropriétés. Pour celles comptant moins de 50 lots d’habitation principale, elle représente 50% de la dépense hors taxe (HT). En revanche, pour les copropriétés dépassant les 50 lots d’habitation principale, l’aide est fixée à 30% de la dépense HT.
Les copropriétés de Bègles pour lesquelles le fonctionnement DTG puis MOE financés par la métropole est moins pertinent
Le schéma de rénovation issu d’un Diagnostic Technique Global (DTG), soutenu par des subventions locales, n’est pas toujours idéal pour toutes les copropriétés. L’expérience d’AMOA, qui accompagne plus de 80 copropriétés de moins de 20 logements, démontre que ce processus peut être chronophage. Les délais d’instructions s’étirent, les diagnostiqueurs sont surchargés, et sans l’assistance d’AMOA, il faut environ 1 an pour compléter un DTG, suivi de 1 an pour la phase de conception, soit un total de 2 ans avant d’arriver à la réalisation des travaux.
Cette réalité est particulièrement prégnante pour les petites copropriétés. C’est pourquoi AMOA a développé une méthodologie en collaboration avec des experts, permettant de conclure la phase de conception et de soumettre les travaux au vote en seulement six mois. Cette approche, en conformité avec les normes de la métropole de Bordeaux, élimine la nécessité de recourir à un professionnel du diagnostic. Les experts associés à AMOA, possédant les compétences requises, établissent une liste de travaux standard adaptée aux bâtiments de moins de 20 logements. Cette liste sert de référence pour préciser les devis et élaborer l’ingénierie financière.
Les caractéristiques du parc de copropriétés de Bègles
Le parc de copropriétés à Bègles est composé d’environ 2 345 copropriétés. La plupart d’entre elles (environ 70%) comptent moins de 10 lots, et plus de la moitié ont été construites avant 1949. Le chauffage individuel est majoritaire (65%).
Les copropriétés anciennes, souvent situées dans le centre-ville, constituent une part importante du parc. La construction neuve est en augmentation, avec des programmes répondant aux dernières normes énergétiques et de sécurité. La majorité des copropriétés de Bègles sont gérées par des syndics professionnels.
Le parc de copropriétés à Bègles est dynamique et en constante évolution. Les copropriétaires doivent faire face à de nombreux défis, tels que la rénovation énergétique, l’accessibilité et la vétusté des équipements. Des solutions existent pour les accompagner dans la gestion de leurs biens.
Georges de Durfort
19 février 2024
