Une copropriété est dite « fragile » si elle présente plus de 8 % d’impayés (N-2) ou est située en zone NPNRU.
Ce statut n’a pas de conséquence contraignante, mais il permet d’obtenir une bonification de +20 % sur MaPrimeRénov’ Copropriété (non cumulable avec les CEE).
Il est donc crucial de vérifier cette éligibilité avant le dépôt des aides, en tenant compte de la situation au moment du vote des travaux.
À retenir pour les AMO :
- La vérification du statut de fragilité doit être anticipée dès la phase de diagnostic, en prenant en compte la situation attendue au moment du dépôt du dossier, c’est-à-dire après le vote des travaux.
- MPR Copropriété et prime CEE ne sont pas cumulables. Si la copropriété bénéficie de la majoration liée à la fragilité, elle ne pourra pas percevoir de prime CEE.
Taux d’impayé > 8% sur l’année N-2
Le taux d’impayés est calculé dans les conditions suivantes : - le calcul s'effectue sur les annexes comptables de l'année N-2 ; - le montant des impayés se calcule en faisant la somme de l'ensemble des débits des copropriétaires (somme exigibles) soustrait de l'ensemble des crédits des copropriétaires (excédents versé) (compte 450) ; - le dénominateur est le budget exécuté de l'année N-2 (exercice clos) approuvé par l'assemblée générale.
La méthode de calcul des impayés est différente pour l’Anah (on prend ceux de l’année N-2 tel que défini ci-dessus) et pour la Caisse d’Epargne (voir garde fou “Eligibilité de la copropriété à l’Ecoptz”.
Dans le cas où la demande MPR Copropriété concerne une partie seulement des bâtiments de la copropriété, le calcul des taux d’impayés est réalisé au niveau des bâtiments concernés par les travaux lorsque le règlement de copropriété et l’état descriptif de division le permettent, et non à l’échelle de toute la copropriété.
Pour connaître le montant des impayés :
Laissez le syndic remplir la fiche état de la copropriété à envoyer au lancement de la mission.
Quartier NPNRU - Copropriété fragile
Une copropriété située dans un quartier NPNRU pourra automatiquement être considérée comme copropriété fragile.
Un quartier NPNRU est un quartier identifié comme prioritaire dans le cadre du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain, piloté par l’ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine).
Ce sont l’ANRU et l’ANCT (Agence nationale de la cohésion des territoires), en lien avec les collectivités locales, qui définissent la liste officielle des quartiers concernés. Ces quartiers correspondent à des zones urbaines fragiles, identifiées selon des critères socio-économiques (revenus, taux de chômage, etc.).
La dernière mise à jour majeure date de 2014 (pour les QPV), avec une actualisation spécifique pour le NPNRU en 2018-2019, définissant 450 quartiers d’intérêt national et 1 500 d’intérêt régional. Ces zonages n’évoluent pas chaque année : ils sont définis pour plusieurs années (jusqu’en 2030 pour le NPNRU), sauf cas exceptionnel de redécoupage;
Pour vérifier qu’une copropriété est située en quartier NPNRU :
- Rendez vous sur le site : https://www.anru.fr/programmes/carte.
- Choisir le programme NPNRU
- Choisir la région puis la ville (parfois la plateforme bug au niveau du département (par exemple la Seine Saint Denis n’apparaît pas). Dans ce cas sélectionnez la région puis “Filtrer” puis allez cherchez directement sur la carte si la copropriété se situe dans la quartier NPNRU.
Document à remplir pour le financement d'une copropriété fragile
Pour qu’une copropriété fragile bénéficie des aides MaPrimeRénov’ via l’Anah, les CEE doivent obligatoirement être réservés à l’Anah.
Cela implique de signer un engagement d’exclusivité interdisant tout enregistrement des CEE par un tiers (installateur, obligé, autre éligible).
L’Anah utilise ensuite ces CEE pour financer le programme Habiter Mieux. Une attestation signée par chaque entreprise intervenant sur les travaux devra être fournie au moment du solde.
En cas de non-respect, l’aide peut être annulée.
Lors du dépôt du dossier, voici le document à compléter et faire signer par le syndicat des copropriétaires.
Amoa Pro est un logiciel dédié aux AMO en copropriété pour leur faire gagner en temps et en efficacité dans la rénovation globale de leurs copropriétés. Pour plus d’informations contactez-nous : contact@amoa.fr.
Vous suivez un projet de rénovation globale en copropriété ? Assurez-vous que le projet parte dans la bonne direction en contrôlant dès le début de la mission les autres gardes-fous :
- Vérifiez la validitité de l’étude énergétique.
- Vérifiez l’éligibilité à Maprimerénov Copropriété.
- Veillez à l’éligibilité de la copropriété à l’Eco-PTZ collectif.
Aimé de La Villejégu
25 juillet 2025
F.A.Q. Copropriété fragile
Informations issues directement de la Foire aux Questions de l’Anah.
Mise à jour du 25 juillet 2025. Ces informations sont susceptibles de changer. Nous les mettons à jour le plus souvent possible mais ne sommes pas responsables en cas de changement réglementaire.
Comment reconnaître une copropriété fragile selon les critères de l’Anah ?
Une copropriété est considérée comme fragile dans deux cas :
Si elle est située dans un quartier NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain), sans condition de taux d’impayés ;
Ou si son taux d’impayés à l’année N-2 dépasse 8 %.
Le calcul de ce taux repose sur :
Les annexes comptables de l’exercice N-2 ;
Numérateur : total des soldes débiteurs des copropriétaires (sommes exigibles) moins les soldes créditeurs (trop-perçus), à partir du compte 450 ;
Dénominateur : le budget exécuté de la même année, tel qu’approuvé en AG.
Et si moins de 50 % des copropriétaires répondent à l’enquête sociale ?
Dans une copropriété considérée comme fragile, si l’enquête sociale ne recueille pas au moins 50 % de retours, la bonification spécifique ne pourra pas s’appliquer :
Pas de majoration de +20 % sur la subvention de base ;
Ni de prime de 3 000 € par logement ;
Le dossier sera alors traité comme une MPR copropriété “classique”.
Ce seuil des 50 % est essentiel pour permettre à l’Anah de justifier un financement complémentaire via les CEE, et surtout pour bien identifier les propriétaires modestes éligibles aux aides individuelles.
Cas particuliers : plusieurs bâtiments dans une même copropriété
Lorsque la copropriété comprend plusieurs bâtiments, il est possible de calculer le taux d’impayés :
Soit globalement, à l’échelle de la copropriété ;
Soit par bâtiment, si une comptabilité séparée le permet (cas des syndicats secondaires, par exemple).
