Dans le cadre de votre investissement locatif, vous avez la possibilité de bénéficier d’un avantage fiscal en cas de charges excédant vos revenus. Ce mécanisme, appelé déficit foncier, offre la possibilité de réduire votre impôt sur le revenu lorsque vous effectuez certains travaux. Voyons en détail comment en profiter.
Qu'est-ce que c'est ?
Si vous êtes propriétaire d’un logement que vous louez non meublé et que vous avez choisi ou êtes assujetti au régime d’imposition au réel (voir ci-dessous), vous pouvez déduire vos charges de vos revenus fonciers. Lorsque le montant de vos charges dépasse vos revenus fonciers, cette situation crée un déficit foncier. Ce déficit foncier, c’est-à-dire la partie des charges excédant vos revenus fonciers, peut ensuite être déduit de votre revenu global, qui inclut par exemple les salaires ou les pensions de retraite, vous permettant ainsi de réduire le montant de votre impôt sur le revenu.
Régime réel / régime micro-foncier : Quelles différences ?
Lorsque vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € par an et que les biens loués ne bénéficient pas d’un régime spécifique, vous êtes automatiquement soumis au régime micro-foncier. Cependant, vous avez la possibilité d’opter pour le régime réel, une option irrévocable pendant trois ans.
Voici les distinctions principales entre les deux régimes d’imposition :
Le régime réel permet de déduire de vos revenus fonciers vos charges réelles engagées au cours de l’année fiscale.
Le régime micro-foncier ne permet pas de déduire vos charges réelles, mais applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 % à vos revenus fonciers, quelle que soit la somme de vos charges. Le régime micro-foncier ne permet donc pas de générer un déficit foncier.
Y-a-t'il un plafond à la déduction du déficit foncier ?
Oui, il y a un plafond. Chaque année, vous avez la possibilité de déduire de vos revenus jusqu’à 21 400 € de déficit foncier (au départ ce montant était de 10 700€ mais il a été rehaussé sur la période 2023-2025). Cependant, si vous avez un excédent de déficit foncier, vous pouvez le reporter et le déduire, pendant six ans sur l’ensemble de vos revenus et pendant dix ans uniquement sur vos revenus fonciers.
Revenu global / revenu foncier : Quelles différences ?
Lorsque vous louez un bien immobilier non meublé, les loyers que vous percevez constituent vos revenus fonciers. Ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu et contribuent à votre revenu global.
En somme, votre revenu global se compose de vos revenus fonciers additionnés à vos autres revenus (salaires, prestations sociales ou familiales, pensions de retraite, etc.).
Quelles charges sont déductibles de vos revenus fonciers ?
Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les charges suivantes :
- Les frais de gestion et d’administration du bien (comme la rémunération d’un concierge, les frais d’une agence immobilière ou d’un syndic de copropriété).
- Les impôts liés au logement qui ne sont pas récupérables auprès du locataire, comme la taxe foncière.
- Les dépenses de réparation et d’entretien, qu’il s’agisse de travaux dus à la vétusté du logement ou visant à faciliter sa location.
- Les provisions pour charge dans le cadre d’une copropriété.
- Les charges locatives si vous n’avez pas réussi à les récupérer du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ.
- L’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire.
- Les primes d’assurance.
- Les intérêts et frais d’emprunt.
Il est important de noter que les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne peuvent pas être déduits de vos revenus fonciers. Les intérêts d’emprunt sont déductibles uniquement de vos revenus fonciers et ne peuvent pas être déduits de votre revenu global.
Comment déclarer les charges déductibles de vos revenus fonciers ?
Les charges déductibles mentionnées précédemment doivent être déclarées lors de la déclaration de vos revenus fonciers, en utilisant le formulaire n°2044 qui doit être joint à votre déclaration de revenus globale, établie à l’aide du formulaire n°2042.
Il est essentiel de conserver les pièces justificatives des charges déclarées, telles que les factures, plans, photographies, ou tout autre élément permettant de prouver la nature et le montant des charges engagées. L’administration fiscale peut vous demander ces justificatifs pour vérifier la validité de la déduction.
Illustration du fonctionnement du déficit foncier
Mr Dupont possède un bien immobilier locatif qui génère 23 000 € par an en revenus fonciers.
Cette année, ses dépenses en charges foncières représentent 28 000€.
Les charges dépassent les revenus, il y a donc un déficit foncier de 5 000€.
Mr Dupont gagne 50 000€ par an avec son salaire. Il peut cette année déduire 5000€ de ses revenus, et ainsi payer moins d’impôts.
Mettons que le déficit foncier ait été cette année de 150 000 €. Mr Dupont pourra alors déduire 21 400€ des ses revenus globaux (salaire + revenus fonciers) chaque année pendant 6 ans, ce qui est le maximum. Il pourra ensuite déduire les 21 600€ restants de ses revenus fonciers sur minimum 2 ans (une année 21 400€ et la suivante 200€) et maximum 4 ans.
Georges de Durfort
26 octobre 2023
