Pour se lancer dans un projet de rénovation globale, les copropriétés doivent être en bonne santé financière. Sans cela, il vaut mieux travailler à assainir les comptes avant toutes choses.
Qu'est-ce qu'une copropriété saine ?
Une copropriété est considérée comme saine financièrement si le total des impayés ne dépasse pas 8% du budget prévisionnel de la copropriété (majoré des éventuelles dépenses hors budget). Si c’est le cas, l’aspect financier de la copropriété ne pose a priori aucun problème pour initier un projet important de rénovation.
Au-delà de 8% et jusqu’au seuil de 25% d’impayés (ou 15% pour les copropriétés de plus de 200 lots), la copropriété est considérée comme fragile. Cela signifie que la copropriété présente des premiers signes de fragilité qui, s’ils ne sont pas résorbés, risquent de l’entrainer dans une spirale de déqualification pouvant, à terme, la conduire à de réelles difficultés.
La difficulté d'accès aux prêts collectifs à partir de 15% de taux d'impayés
A partir du seuil de 25% (ou 15% pour les plus de 200 lots), on considère que la copropriété est « en difficulté » car elle ne peut plus assurer son fonctionnement normal. Des procédures d’alerte doivent être mises en place conduisant à la nomination d’un administrateur qui prendra les mesures nécessaires pour rétablir le bon fonctionnement de la copropriété.
Dans cette situation, il est difficile pour la copropriété d’initier un gros projet autre que la mise en place de mesures d’urgence. On peut parfois retenir ce seuil de 15 % pour toutes les copropriétés car c’est souvent celui qui est retenu par les banques pour proposer un prêt à la copropriété. Nous vous recommandons donc d’être toujours très vigilants sur l’évolution des impayés et de ne pas commencer un projet de rénovation globale si vos impayés dépassent 15 % à moins que vous soyez certains que cette situation est temporaire – par exemple s’ils sont liés à quelques gros dossiers en cours ou si une reprise en main efficace porte déjà ses fruits.
Le fonds travaux, qui peut contribuer au financement de votre opération
Connaitre son montant pourra encourager la copropriété à s’engager dans les travaux. Depuis le 1er janvier 2017, un fonds travaux est obligatoire pour toutes les copropriétés, 5 ans après la réception de l’immeuble. Il existe deux exceptions à cette obligation : pour les copropriétés de moins de 10 lots (cela doit alors être voté à l’unanimité en Assemblée Générale), ou si un Diagnostic Technique Global (DTG) a été réalisé et qu’aucuns travaux n’est nécessaire dans les 10 prochaines années.
Il est abondé à hauteur de 5% du budget minimum. S’il est souvent un peu léger pour financer un programme de rénovation globale, il peut être d’un bon secours pour financer les études préalables ou faciliter les premiers versements d’argent.
En effet, certaines dépenses devront être engagées bien avant le vote des travaux, notamment pour la conception du programme de travaux par l’équipe de maitrise d’œuvre. Cette étape ne doit pas être négligée car c’est elle qui permettra de décrire précisément les travaux à réaliser favorisant ainsi la compréhension et l’adhésion des copropriétaires pour espérer un vote positif. Elle permettra aussi d’éviter les mauvaises surprises en phase chantier. Le fonds travaux peut servir à financer ces études.
Ecrit par Aimé de la Villejégu
