Le DPE collectif est il obligatoire en copropriété ?
En copropriété la réponse est oui : le DPE Collectif est obligatoire. Si vous n’avez pas le temps, c’est bon on vient de vous donner la réponse ! Plus précisément, il est déjà obligatoire pour les très grandes copropriétés et va le devenir pour tous les immeubles d’habitation en copropriété.
Alors, avant de nous lancer dans ce long article qui va vous permettre d’avoir beaucoup plus d’informations sur le DPE collectif, quelques précisions.
Quand on parle de DPE, il peut s’agir :
- soit d’un DPE individuel se rapportant à la performance énergétique et à la consommation énergétique d’un seul logement. La décision de l’effectuer dépend alors de la seule volonté du propriétaire.
Le DPE individuel a été établi pour la première fois en 2006 et a connu une première réforme en 2013. A l’époque il est destiné à mesurer la consommation énergétique d’un logement, et devient obligatoire en cas de vente immobilière. - soit d’un DPE collectif qui concerne tout l’immeuble et les parties communes.
La nouvelle version du DPE collectif est tirée de la loi Elan du 23 novembre 2018, entrée en vigueur le 1er juillet 2021.
La loi Climat et résilience de 2021 fixe les nouvelles dispositions en matière de DPE, notamment le fait qu’il soit obligatoire pour les immeubles d’habitation ayant un permis de construire antérieur au 1er juillet 2013. Ce nouveau DPE collectif a été pensé de manière à être plus fiable et opposable aux copropriétaires et aux professionnels.
Lorsqu’on dit que le nouveau DPE est « opposable », cela signifie qu’il peut être utilisé comme un élément de preuve dans le cadre d’un litige ou d’une transaction immobilière. En d’autres termes, les informations fournies dans le DPE peuvent être invoquées devant un tribunal ou utilisées pour étayer des arguments lors de négociations entre parties. Il est plus crédible sur le plan juridique.
C’est ce DPE collectif qui va nous intéresser dans cet article. Son objectif sera de :
- Décrypter les différents changements réglementaires en matière de DPE collectif ;
- Faire le point sur le contenu et les questions pratiques du DPE collectif ;
- Déterminer les spécificités du DPE collectif par rapport aux autres diagnostics (Diagnostic technique global, Audit énergétique).
Quelles sont les nouvelles dispositions du DPE collectif ?
L‘objectif principal des changements du DPE en 2021 est d’améliorer la fiabilité et l’uniformité des DPE réalisés, afin de garantir des rapports standardisés. C’est pourquoi, les DPE collectifs ne se limitent plus à une simple information concernant le bâtiment. A l’exception des recommandations de travaux qui continuent de remplir cette fonction informative.
1. Le contenu d'un DPE collectif
Le nouveau DPE 2021 a été pensé de manière à faciliter la lecture à tous ceux qui sont concernés.
La présentation synthétique du résultat du DPE collectif :
- Synthèse des informations les plus importantes sur la copropriété et sur le DPE collectif : la date de réalisation du DPE collectif, la date de fin de validité, date de construction de la copropriété, etc.
- L’étiquette de la performance énergétique et climatique actuelle qui regroupe à la fois la consommation énergétique et l’émission de gaz à effet de serre de la copropriété.
- L’estimation des dépenses annuelles de factures d’énergie.
- L’état du bâtiment et des équipements.
- Les diverses recommandations : l’usage des logements, les travaux essentiels et à envisager au sein d’une copropriété.
- L’évolution de la performance énergétique de l’immeuble après les travaux.
Le commentaire d'Amoa
La différence entre les travaux essentiels ou envisageables, c’est que ces derniers peuvent être réalisés à titre accessoire, ainsi, les copropriétés peuvent s’en passer.
Cependant, il est toujours plus rentable et efficace de réaliser une rénovation globale par rapport à une rénovation par geste. Lire notre article sur les avantages d’une rénovation globale.
Il se pourrait que votre copropriété soit limitée par des questions de budget pour mener des travaux de rénovation énergétique, par conséquent, vous devez les repousser à plus tard. Ce que nous vous recommandons d’ici là, c’est de vous conformer aux obligations réglementaires.
Selon LADES (un bureau d’études certifié avec qui l’on travaille), les copropriétés n’ayant pas les ressources nécessaires pour une rénovation globale, s’orientent beaucoup plus vers le DPE collectif et le projet de plan pluriannuel des travaux (PPPT). Ces études vont garantir la mise en œuvre des travaux d’entretien à minima, mais à moyen terme, la question de la rénovation énergétique va revenir sur la table.
Depuis le 1er janvier 2023, seules les copropriétés disposant de plus de 200 logements sont touchés par l’obligation d’effectuer un PPPT. Ce dernier a pour objectif de favoriser l’entretien, les investissements et la réalisation de travaux de rénovation énergétique au sein d’une copropriété. Le point commun entre le DPE collectif et le PPPT, c’est la méthode de calcul. Ainsi, vous pouvez obtenir un DPE collectif à partir d’un PPPT.
Nous reviendrons bientôt vers vous avec un article sur le PPPT, en attendant, si vous avez des questions, n’hésitez pas à nous envoyer un mail à l’adresser aime@amoa.me.
2. La mise à jour du calendrier de mise en œuvre
La loi Grenelle 2 rendait le DPE collectif obligatoire pour tout immeuble (habitation, tertiaire, etc.) de moins de 50 lots en chauffage, climatisation et eau chaude sanitaire collectif. Pour les immeubles de plus de 50 lots, il fallait réaliser un audit énergétique.
Pour le DPE 2021, il est désormais obligatoire de l’effectuer pour les immeubles d’habitation disposant d’un permis de construire avant le 1er janvier 2013. Vous vous demandez certainement qu’en est-il des autres obligations relevant des autres études DTG ou AE ? Nous tâcherons d’y répondre au fur et à mesure de notre article.
Pour favoriser la rénovation énergétique et surtout pour assurer la sortie des passoires thermiques, la loi a instauré des dates auxquelles seront rendues obligatoires le DPE collectif selon le nombre de lots dans chaque copropriété :
- 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots
- 1er janvier 2025 pour les copropriétés de plus de 50 lots
- 1er janvier 2026 pour les copropriétés de moins de 50 lots.
Le commentaire d'Amoa
Au niveau des délais, il faut compter environ 4 à 6 mois pour terminer le cheminement lié à la réalisation d’un DPE collectif. Il est donc préférable d’anticiper ces délais dans la planification de vos obligations.
3. Le changement de la méthode de calcul
Le calcul des étiquettes se faisait uniquement à partir de la consommation en énergie du bâtiment. Désormais, il tient également compte des émissions de gaz à effet de serre pour répondre concrètement aux ambitions nationales d’apporter des solutions aux dérèglements climatiques.
De plus, pour calculer la consommation énergétique et de gaz à effet de serre du bâtiment, les diagnostiqueurs n’utilisent plus la méthode de calcul sur factures mais celle du 3CL Calcul sur la consommation conventionnelle du logement. Nous en parlerons en détail plus bas.
4. La règle en matière de DPE individuel
Avant 2021, le DPE collectif pouvait être utilisé comme un DPE individuel d’un logement. Ce qui n’est désormais plus le cas.
Si vous souhaitez générer un DPE individuel, vous pourrez toujours vous baser sur le DPE collectif, à condition que votre immeuble soit homogène au niveau du chauffage, eau chaude sanitaire, ventilation, isolation.
Sinon, dans la majorité des cas, il faut faire des DPE individuels qui seront différents ou équivalents à la note du DPE collectif en fonction de l’emplacement de l’appartement et des caractéristiques de l’enveloppe et des équipements privatifs.
C’est un point important à soulever pour les propriétaires qui souhaitent louer leur appartement.
Pourquoi réaliser un DPE collectif ?
La réalisation d’un DPE collectif permet de déterminer l’étiquette énergétique et climatique de votre immeuble. Et connaître celle-ci est désormais impératif compte tenu des différentes réglementations en vigueur.
Que gagnent les copropriétaires à réaliser un DPE collectif, en sachant que les intérêts des copropriétaires bailleurs et copropriétaires occupants peuvent différer ?
En effectuant un DPE collectif, vous saurez si votre immeuble est une passoire thermique ou non, c’est-à-dire un logement énergivore qui se classe F ou G. A ce titre, pour renforcer ces mesures, le gouvernement prévoit d’interdire à la location ces logements à partir de 2028, ce qui peut porter un coup sur les sources de revenus d’un foyer. C’est pourquoi, pour ne pas être pris de court par ces dispositions, il vaut mieux connaître dès maintenant où en est votre immeuble.
Bien que le DPE individuel au sein d’une copropriété puisse être plus précis pour un logement, il est recommandé de privilégier la réalisation d’un DPE collectif. En effet, lorsque vous êtes en copropriété, l’obligation se porte plutôt sur un DPE collectif. En plus, vous pouvez générer plus facilement un DPE individuel à partir d’un DPE collectif. Écarter l’option d’un DPE individuel vous permettra d’économiser votre argent, ce qui est une bonne nouvelle pour votre portefeuille !
DTG, AE, PPPT, DPE collectif : comment s’y retrouver ?
Quelle étude convient le mieux à votre copropriété ? Pour mieux vous répondre, nous avons contacté quelques bureaux d’études et pour synthétiser les réponses, nous avons élaborer ce tableau récapitulatif.
Votre décision de réaliser tel ou tel diagnostic dépendra surtout de votre situation et de vos moyens.
Ce que vous devez prendre en considération dans votre réflexion, c’est les évolutions réglementaires, les prix des énergies, l’impact environnemental, l’impact financier d’une rénovation sur la valeur verte d’un logement, etc.
En général, quand les copropriétés comprennent l’évolution des contraintes réglementaires en matière de transition énergétique et souhaitent avoir un plan d’action concret, les diagnostiqueurs orientent plutôt vers un audit global.
Dans le cas précis des copropriétés qui souhaitent pour des questions de budget repousser le plus loin possible l’échéance pour rénover leur patrimoine, elles vont plutôt choisir de se mettre en conformité et donc de réaliser uniquement le DPE et le PPPT.
Comment réaliser un DPE collectif ?
La réalisation d’une étude de la copropriété est la première étape pour mener un projet de rénovation énergétique. C’est pourquoi il est important de bien connaître les étapes à suivre pour obtenir un DPE collectif. D’ailleurs, un effort a été fait pour que le DPE collectif de 2021 soit plus lisible et compréhensible pour tous. Voici la liste des quelques étapes à suivre pour effectuer un DPE collectif.
1. L'organisation d'une AG et le vote pour la réalisation d'un DPE collectif
Selon le Code de la construction et de l’habitation, il revient au syndic de copropriété d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la décision de réaliser un DPE collectif, avec un accord du conseil syndical. Avant de soumettre au vote de l’assemblée générale, le syndic doit mettre en concurrence plusieurs prestataires de bureaux d’études et recueille l’avis du conseil syndical.
Lorsqu’il s’agit d’une copropriété, la décision de réaliser un DPE est prise au cours de l’AG en procédant à un vote à la majorité simple (article 24).
Un vote se fera également pour le choix du diagnostiqueur qui effectuera le DPE collectif.
Après la réalisation de celui-ci, le diagnostiqueur présentera au cours de l’AG le résultat obtenu de son étude de la copropriété.
2. Le choix d'un diagnostiqueur pour effectuer un DPE collectif
Vous n’allez certainement pas confier la réalisation votre DPE collectif à n’importe qui ! Celui-ci doit être établi par un diagnostiqueur, qui est un professionnel indépendant disposant d’une certification et ayant souscrit une assurance professionnelle. Généralement ce sont des bureaux d’études thermiques qui le réalisent et ils sont les premiers responsables de la réalisation en bonne et due forme du DPE collectif. Pour les copropriétés, assurez vous qu’ils disposent d’une certification “tous types de bâtiments” comme notre partenaire Wilow.
Vous pouvez bien entendu vérifier la fiabilité et la certification de votre diagnostiqueur via un annuaire des diagnostiqueurs certifiés. Si vous n’arrivez pas à vous retrouver dans tout cela, vous pouvez également nous contacter via l’adresse aime@amoa.me, nous serons ravis de vous aider !
Pour assurer le bon déroulement du DPE et avoir des résultats fiables, il vous faut fournir le plus de documents possibles, par exemple : règlement de copropriétés avec les tantièmes, l’acte de propriété (année de construction de l’immeuble), etc.
Comment se préparer à la réalisation d’un DPE collectif ? Vous aurez les réponses via ce lien.
3. L'échantillonnage des logements à étudier
Pour procéder au diagnostic collectif, l’expert devra alors se baser sur des données recueillies à l’échelle de l’immeuble et prendre un échantillon représentatif des logements de la copropriété. Faute de pouvoir visiter un à un les logements, le diagnostiqueur prendra en compte une poignée de logements. Alors vous allez certainement nous demander comment le prestataire choisira l’échantillon ?
Alors, il est obligatoire que soient visités à minima :
- 1 logement de chaque typologie (T1, T2, T3, …) ;
- 1 logement sur chaque type de plancher bas (sous-sol, vide sanitaire, terre-plein, …) ;
- 1 logement en étage intermédiaire ;
- 1 logement sous chaque type de plancher haut (combles perdus, toiture terrasse, combles aménagés, …).
En plus de ces règles, pour les immeubles de plus de 30 logements, le nombre d’appartements visité doit être :
- Si le nombre de logements est compris entre 31 à 100 : le diagnostiqueur prendra en compte 10% ou plus du nombre total d’appartements de l’immeuble ;
- Si c’est plus de 100 logements : il choisira au minimum 10 logements et un nombre supérieur à 5% des appartements de l’immeuble.
4. La méthode de calcul pour connaître la consommation énergétique et de gaz à effet de serre de la copropriété
Le grand changement du DPE collectif est certainement la méthode de calcul pour le réaliser.
A ce titre, c’est la fin du mode de calcul sur factures et le passage vers le mode de calcul de la consommation conventionnelle du logement appelé également méthode 3CL 2021.
Avec cette nouvelle méthode, le DPE collectif est plus représentatif de la performance énergétique et de l’émission de gaz à effet de serre de la copropriété. En effet, cette méthode diffère du calcul basé sur le scénario d’utilisation réelle où certaines données ne sont pas quantifiables ou accessibles.
Le diagnostiqueur tiendra alors compte de 5 postes de consommation de l’habitation : chauffage, production d’eau chaude sanitaire, climatisation, éclairage et fonctionnement auxiliaire (ventilation, pompes, etc.).
Pour que vous compreniez l’intérêt de cette nouvelle méthode, nous avons fait un point sur ses avantages et inconvénients.
Les avantages de la méthode de calcul 3CL :
1. Précision améliorée : Le mode de calcul 3CL 2021 prend en compte davantage de paramètres et de données spécifiques pour évaluer les performances énergétiques d’un bâtiment. Cela permet une évaluation plus précise de la consommation énergétique réelle, ce qui peut aider les propriétaires et les acheteurs à prendre des décisions éclairées concernant la rénovation énergétique.
2. Standardisation : Le mode de calcul 3CL 2021 propose une méthodologie standardisée pour évaluer les performances énergétiques des bâtiments. Cela permet une comparaison plus facile entre différents biens immobiliers et facilite la compréhension des résultats par les parties intéressées.
3. Prise en compte des énergies renouvelables : Le mode de calcul 3CL 2021 intègre la production d’énergie renouvelable sur site, ce qui permet de valoriser les systèmes tels que les panneaux solaires ou les éoliennes. Cela encourage les investissements dans les sources d’énergie verte et favorise la transition vers des bâtiments plus durables.
Les inconvénients du 3CL
1. Complexité : Le mode de calcul 3CL 2021 est plus complexe que les versions précédentes, ce qui peut rendre son utilisation plus difficile pour les professionnels de l’immobilier et les évaluateurs. Une bonne compréhension de la méthodologie et des exigences est nécessaire pour obtenir des résultats précis. Mais c’est pourquoi, il est demandé aux diagnostiqueurs de disposer d’une certification afin de disposer des certifications nécessaires pour réaliser une étude.
2. Sensibilité aux données saisies : Comme tout modèle de calcul, le 3CL 2021 est sensible aux données entrées. Des erreurs ou des estimations incorrectes peuvent entraîner des résultats incohérents ou peu fiables. Il est donc important de collecter des données précises et de qualité pour obtenir des évaluations cohérentes.
3. Limitations dans l’évaluation de certaines situations : Le mode de calcul 3CL 2021 a été conçu pour évaluer des bâtiments standardisés, ce qui peut rendre sa pertinence limitée dans certains cas particuliers, tels que les bâtiments historiques ou les structures complexes. Dans de tels cas, une évaluation complémentaire ou des ajustements peuvent être nécessaires.
5. La transmission du DPE collectif à l'ADEME
A l’obtention des résultats du DPE collectif, le diagnostiqueur devra transmettre le document en premier lieu à l’ADEME puis aux copropriétaires. La démarche se fera exclusivement en ligne sur le site de l’ADEME et celle-ci vous délivrera par la suite un numéro de DPE collectif.
Attention, pour valider votre DPE collectif, il devra être obligatoirement transmis à l’ADEME par le diagnostiqueur. La transmission aux copropriétaires a pour avantage de faire avancer le projet, afin qu’ils puissent envoyer les résultats aux entreprises potentielles pour la phase des travaux de rénovation.
Pour pouvoir transmettre les résultats du DPE sur le site de l’ADEME, donc de le rendre valide, il faut que le bureau d’études thermiques ou le diagnostiqueur soit référencé sur l’annuaire des diagnostiqueurs certifiés. C’est pourquoi il est important d’être bien accompagné dès le début afin d’éviter les pertes de temps et d’argent. Amoa travaille avec des bureaux d’études certifiés, notamment ThermiConseil, qui peuvent réaliser un DPE collectif. Si vous avez des questions ou des doutes, n’hésitez pas à nous écrire !
6. Le financement pour obtenir un DPE collectif
Les tarifs du DPE collectif ne sont pas réglementés, ainsi chacun est assez libre de fixer son propre coût de prestation. En l’état, la réalisation d’un DPE collectif n’est pas finançable par des aides collectives. Cependant, l’obtention de certaines aides liées aux travaux est conditionnée par les résultats du DPE collectif.
Par exemple : La réalisation d’un DPE collectif vous permettra de savoir si votre copropriété est une passoire thermique, classée F ou G. A partir des travaux suggérés par le DPE collectif vous pourrez sortir du statut de passoire thermique et bénéficier d’un bonus de 500€ par logement. Vous pouvez parcourir les aides financières en 2023 en matière de rénovation énergétique via ce lien.
Après la réalisation d'un DPE collectif, qu'est-ce qui attend les copropriétaires ?
A l’obtention de votre DPE collectif, vous aurez certainement un choix à faire, repousser à plus tard les travaux ou consulter des professionnels qualifiés pour mener les travaux recommandés dans le DPE collectif. Afin de mieux vous guider, il est toujours bien de faire appel à un assistant à maîtrise d’ouvrage.
Un AMO vous accompagne et vous conseille tout au long de votre projet, que ce soit pour les questions de financement, techniques ou administratives. C’est justement le rôle d’Amoa.
En tant qu’assistant à maîtrise d’ouvrage, nous pouvons vous aider sur ces quelques points (non exhaustifs) :
- Analyser les résultats du Diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif et vous conseiller sur la meilleure option pour votre copropriété avec le plan de financement.
- Évaluer les coûts et les financements disponibles : Estimez les coûts des travaux envisagés et recherchez les différentes options de financement disponibles, telles que les subventions, les prêts à taux réduit ou les aides gouvernementales.
- Consulter des professionnels qualifiés : Faire appel à des professionnels du secteur de la rénovation énergétique pour obtenir des conseils spécialisés. Justement, nous travaillons avec de nombreux bureaux d’études et d’architectes qualifiés et certifiés que nous pourrons vous recommander : ThermiConseil, LADES, AlterWatt, etc.
Pour faire simple, le domaine de la rénovation énergétique des copropriétés est assez complexe. Je prends moi-même du temps à le comprendre sous toutes ses couleurs. C’est pourquoi, je vous propose de faire appel à des professionnels pour être sûr de ne pas faire n’importe quoi et d’être à l’abri des éventuelles arnaques.
Ainsi, pour toute information complémentaire concernant le DPE collectif ou pour votre projet de rénovation, nous sommes toujours à votre disposition et vous pouvez nous écrire à l’adresse aime@amoa.me
Tania Raobelina
22 octobre 2023
