La rénovation énergétique est un enjeu majeur pour les copropriétés et elle doit se faire en raison de nombreuses contraintes réglementaires. Les copropriétaires sont donc invités à engager des travaux de rénovation pour améliorer la performance énergétique de leur immeuble.
Si vous êtes dans une SCI en copropriété, celle-ci aura le même titre que les autres copropriétaires et sera donc tenue des mêmes droits et obligations (avec des conditions beaucoup plus spécifiques).
Un gérant, qui peut-être un des associés ou une personne extérieure, doit être désigné pour représenter légalement la SCI. Il aura pour mission principale la gestion courante des biens immobiliers de la société au sein de la copropriété, et sera tenu notamment de la représenter lors des différentes AG.
Le fonctionnement d'une SCI en copropriété
Une Société Civile Immobilière (SCI) est une forme de société, constituée de personnes physiques ou morales, qui détient et gère un ou plusieurs biens immobiliers. A ce titre, elle peut posséder quelques lots dans une même copropriété.
Le cas des SCI en copropriété à usage d'habitat
Une SCI est en copropriété résidentielle dès lors qu’elle est incluse dans un immeuble considéré comme une copropriété à usage d’habitat.
Le registre national des copropriétés permet d’immatriculer et de faciliter la connaissance de l’état des copropriétés à usage d’habitat en France. Si vous souhaitez vérifier que votre immeuble est bien immatriculé et donc considéré à ce jour comme une copropriété à usage d’habitat, il vous suffit de renseigner l’adresse de l’immeuble dans l’annuaire du registre.
Pour faire simple, si vous avez un commerce, des bureaux ou un appartement dans un immeuble qui est considéré comme une copropriété, vous êtes une SCI en copropriété et vous pourrez sous certaines conditions prétendre aux différentes primes CEE, MaPrimeRénov Copropriétés, MaPrimeRénov, éco-PTZ que nous décrivons en dessous.
La SCI en copropriété est considérée comme un copropriétaire à part entière. La SCI en copropriété a donc logiquement les mêmes droits et obligations que les autres copropriétaires.
Le cas des SCI en monopropriété
En revanche, si, l’immeuble dans lequel votre SCI possède des lots, n’est pas en copropriété à usage d’habitation (non référençable ou non référencé sur le registre national des copropriétés) ou si votre SCI possède tout l’immeuble, alors celle-ci n’est pas en copropriété mais probablement en monopropriété.
Dans ce cas, il n’y aura ni MaPrimeRénov’ Copropriétés ni éco-PTZ copropriété ou Copro 1 ou 100.
Vous pourriez éventuellement toucher des aides financières comme les CEE (mais on ne va pas se mentir, il y aura probablement très peu de chance…) qui représentent environ 5% du montant des travaux.
Vous faites aujourd’hui malheureusement partie des “oubliés” des dispositifs d’aides au même titre que les résidences secondaires.
Nous écrirons prochainement un article plus précis là-dessus mais sachez que des projets de lois sont en cours pour vous proposer des solutions.
Les obligations et les responsabilités de la SCI en copropriété
La SCI en copropriété a les mêmes obligations que les autres copropriétaires à savoir :
- Participer aux assemblées générales
- Voter les résolutions au sein d’une copropriété
- Payer sa quote-part de charges communes.
Il faut impérativement savoir que les conventions à l’assemblée générale doivent être envoyées à la SCI et non aux associés.
A noter que :
- Les charges et les bénéfices tirés du bien sont répartis entre les associés.
- Dans le cas de travaux effectués au sein de la copropriété, leur coût est réparti entre les associés selon les parts sociales qu’ils détiennent.
- La SCI en copropriété doit payer sa quote-part de charges courantes ( entretien, consommation d’eau, électricité, etc.) ainsi que les charges liées à la rénovation énergétique de l’immeuble.
Le commentaire d'Amoa
En cas de non-paiement des charges, il est possible que la SCI soit poursuivie en justice par le syndic des copropriétaires et que les associés soient tenus responsables à hauteur de leur part sociale.
Il convient de noter que les SCI peuvent être soumises à des obligations supplémentaires en matière de rénovation énergétique. Par exemple, si la SCI est propriétaire d’un bâtiment tertiaire (bureaux, commerces, etc.), elle est tenue de réaliser un audit énergétique tous les 10 ans et de mettre en place des travaux d’économies d’énergie si ceux-ci sont rentables économiquement.
Amoa se concentrant sur les copropriétés résidentielles, nous n’étudierons pas le cas des SCI tertiaires dans cet article.
La SCI en copropriété a-t-elle droit aux aides collectives dans le cas de travaux énergétiques ?
Le régime d'aide MaPrimeRénov' Copropriétés pour une SCI
Dans le cas d’une rénovation énergétique, la SCI en copropriété peut effectivement bénéficier des aides collectives comme MaPrimeRénov’ Copropriétés ou encore les CEE au même titre que les autres copropriétés.
J’en profite pour rappeler les critères d’éligibilité à MaPrimeRénov’ Copropriétés de l’Anah :
- avoir au moins 75% de lots d’habitations principales
- réaliser des travaux permettant d’atteindre un gain énergétique d’au moins 35%
- être immatriculé au registre national des copropriétés
- entreprendre les travaux par un professionnel qualifié RGE (Reconnu garant de l’environnement).
Ainsi, les travaux en copropriété seront financés par MaPrimeRénov’ Copropriétés à hauteur de 25% du montant des travaux (avec un plafond fixé à 25 000€ × nombre de logements de la copropriété). Cette aide sera alors répartie au tantième par le syndic.
Je rappelle également, pour qu’il n’y ait pas confusion, la différence entre MaPrimeRénov et MaPrimeRénov’ Copropriétés.
MaPrimeRénov’ est une prime individuelle pour financer des travaux en partie privative et s’adresse donc aux personnes physiques (propriétaire occupant ou bailleur). Ce qui exclut donc en principe les personnes morales, les sociétés civiles immobilières (même si elles sont soumises à l’impôt sur le revenu). Mais il y a des exceptions à la règle que je vous décrirai au point suivant.
En revanche, MaPrimeRénov’ Copropriétés est une prime collective attribuée directement au syndicat de copropriétaires, pour financer les travaux en partie commune et dans les parties privatives à intérêt collectif.
Le dispositif CEE pour une SCI en copropriété
Un associé de SCI occupant le logement pourra être bénéficiaire des primes accordées pour les Certificats d’Economies d’Energie et ce, en fonction de ses revenus.
Pour consulter la liste des travaux d’économie d’énergie éligibles aux CEE, je vous invite à cliquer sur ce lien.
La SCI en copropriété a-t-elle droit aux aides individuelles liées aux ressources en cas de rénovation énergétique ?
En principe, vu que la SCI est une personne morale, elle ne peut bénéficier de l’aide MaPrimeRénov’. Cependant, nous verrons qu’il y a des exceptions.
Le cas d’une copropriété éligible à MaPrimeRénov’ Copropriétés : la SCI peut-elle toucher des aides individuelles et dans quel cas ?
Elle pourra tout à fait bénéficier d’aides individuelles si la SCI met gratuitement à disposition d’un associé le logement à titre de résidence principale.
Il faut tout simplement qu’elle respecte ces critères d’éligibilité.
Pour les propriétaires occupants :
- le ou les associés occupe le logement à titre de résidence principale.
- la mise à disposition gratuite du logement est garantie.
- le plafond des ressources des propriétaires occupants est respecté.
Le commentaire d'Amoa
Les SCI abritant des locaux commerciaux ou des bureaux ne sont malheureusement pas éligibles aux aides de MaPrimeRénov’.
La SCI peut-elle profiter de l’écoPTZ et des autres prêts collectifs ?
Lorsque le logement de votre SCI se trouve en copropriété et que les travaux sont réalisés dans les parties communes ou dans les parties privatives d’intérêt collectif, vous pouvez prétendre aux différents prêts garantis aux autres copropriétaires.
Ainsi, la SCI peut financer le reste à charge (la différence entre les quotes-parts et les subventions) d’une rénovation globale en copropriété par des prêts collectifs :
- par un éco-PTZ à hauteur de 50 000€.
- par un prêt collectif Copro 1 ou Copro 100
Mais il faut noter que la SCI en copropriété peut prétendre à ces prêts selon sa forme et si elle respecte des critères d’éligibilité spécifiques.
D’ailleurs, nous avons relevé deux formes de SCI qui reviennent fréquemment au sein des copropriétés que nous accompagnons, dans la perspective de vous présenter les conditions auxquelles votre SCI pourra prétendre ou non aux prêts Eco-PTZ, Copro 1 et Copro 100.
La SCI en copropriété détenant un bien immobilier à usage d’habitation
Pour bénéficier des différents prêts ( éco-PTZ, Copro 1 et Copro 100), le logement doit être loué à des personnes autres que les associés et leur famille ou servir gratuitement à l’un des associés, et ce à titre de résidence principale.
Les critères d’éligibilité de la SCI en copropriété aux différents prêts cités ci-dessus sont :
- Etre soumise à l’impôt sur le revenu
- Absence de société commerciale au sein de cette SCI
Il faut toutefois relever que la SCI pourra toujours se tourner vers les prêts individuels et vers son établissement bancaire.
La SCI en copropriété détenant un bien immobilier à usage professionnel ou commercial
S’il s’agit d’une SCI ayant pour vocation de location à usage professionnel ou commercial, elle ne peut alors pas prétendre aux prêts éco-PTZ.
Elle peut éventuellement emprunter au Copro 1 pour financer le reste à charge, à condition que les associés de la SCI ne soient pas l’exploitant du local.
Dans le cas contraire, elle devra dès lors financer sa quote-part sur fonds propres ou en souscrivant à un prêt individuel.
Le commentaire d'Amoa
Pour vous permettre de récupérer les aides de l’Anah, il est obligatoire de se faire accompagner par un AMO (Assistant à Maîtrise d’Ouvrage), ce qu’est Amoa.
Ainsi, vous pouvez nous contacter sur cette adresse aime@amoa.me
Si vous avez des questions ou des points d’amélioration sur l’article, vous pouvez faire un retour sur cette adresse tania@amoa.me
A bientôt !
Tania Raobelina
15 mai 2023
