500 000 : c’est le nombre d’immeubles en copropriété à rénover d’ici 2050 pour atteindre les objectifs de neutralité carbone fixés par le gouvernement. Si la rénovation énergétique en copropriété apparaît comme difficile à mettre en place et comme un défi insurmontable, notre expérience d’AMO en copropriété depuis 2022 nous a montré que nous avions en France toutes les compétences et les talents nécessaires pour réussir ce pari.
C’est pour mettre en avant le travail et les initiatives de ces acteurs de la rénovation que nous avons créé cet format d’interview : “ La minute coPro ”. Syndic, bureaux d’études, architectes, institutionnels, financiers, conseil syndicaux… ceux qui y croient et qui font. « Here’s to the crazy ones… ».
Nous commençons ce nouveau format en mettant en avant le travail réalisé par Emira Zaag architecte DPLG, fondatrice de l’Agence Z.A. Consulting, présidente de l’association Rêv’Elles, membre active du programme Rénovons collectif… Emira est une partenaire privilégiée d’Amoa qui nous a permis de monter énormément en compétences.
Son équipe intervient en région Ile-de-France auprès des copropriétés et des logements sociaux sur des missions de DTG et de maîtrise d’œuvre.
Aujourd’hui, notre invitée revient sur une rénovation ayant atteint le label BBC qu’elle a eue l’occasion de mener.
Le Bâtiment Basse Consommation énergétique (ou BBC) est un label attribué aux bâtiments qui ont une basse consommation d’énergie pour le chauffage, la climatisation, l’éclairage, l’eau chaude sanitaire (ECS) et la ventilation.
Un bâtiment BBC est un bâtiment performant en termes de consommation énergétique, qui nécessite 50% d’énergie en moins par rapport à un bâtiment conforme à la réglementation thermique RT2005.
Pour cela, il met en œuvre, entre autres, une conception bioclimatique, une bonne isolation thermique et une bonne étanchéité, le choix du mode de chauffage le plus adapté.
Le niveau BBC Effinergie Rénovation est souvent évoquée, notamment en raison des initiatives nationales, régionales et locales visant à densifier ce projet et parce qu’il représente l’objectif à atteindre en termes de performance énergétique du bâti d’ici 2050.
D’ailleurs, les conditions d’octroi d’aides financières entendent très souvent imposer l’étude d’un scénario BBC Effinergie Rénovation lors de l’élaboration des diagnostics de l’immeuble.
Etant donné que c’est un sujet pertinent à traiter, nous avons voulu interroger une experte en la matière, Emira Zaag, une des premières architectes à participer à un projet BBC Effinergie Rénovation en 2017 en Ile-de-France .
ZA Consulting et les copropriétés
Pouvez-vous nous présenter en quelques lignes l’agence d’architecture ZA Consulting ?
Emira Zaag : L’agence Z.A. Consulting est spécialisée en rénovation énergétique en logement.
Au départ, nous étions spécialisés en logements sociaux. Puis, il y a quelques années, nous avons entamé la transition vers la copropriété. D’une manière générale, nous travaillons exclusivement sur les logements en milieu occupé, car c’est une spécialité qui nécessite des compétences spécifiques.
Chez Z.A. consulting, nous nous sommes toujours fixés comme objectif principal d’accompagner nos partenaires et les usagers dans la conception de cadres de vie durables, efficients et vertueux.
Nous cherchons à promouvoir l’écologie et le mieux vivre ensemble grâce à la réalisation de projets concrets de réhabilitation sociale et de rénovation globale en copropriété.
Nous avons plus de 12 ans d’expérience et avons livré plus de 15 000 logements. Notre particularité, c’est notamment notre bonne connaissance des univers du logement social et de la copropriété, qui sont en apparence assez proches mais possèdent chacun des subtilités qu’il faut pouvoir maîtriser .
Y a-t-il une raison particulière qui fait que ZA Consulting a décidé de traiter principalement le questions de copropriétés ?
Emira Zaag : Les copropriétés, c’est techniquement très proche de ce que l’on fait dans le logement collectif social.
Mais il y a une spécificité inhérente à la copropriété : la question de la gouvernance en démocratie. Contrairement au logement social où il n’y a qu’un seul décideur, dans la copropriété, il y a autant de décideurs que de logements.
Par ailleurs, nous avons constaté que le monde de la copropriété pouvait parfois manquer de process et présenter une certaine rigidité du fait du fonctionnement des AG.
Notre vision a été de se dire : comment peut-on amener ce que l’on a appris pendant toutes ces années dans le logement social dans le monde privé de la copropriété ?
J’ai été chez Vinci Construction France en tant que conductrice de travaux et c’est là en fait que j’ai appris les process, comment on gère un chantier en milieu occupé, les spécificités inhérentes au milieu occupé.
Ensuite, j’ai créé mon agence avec ces idées là. Le cheminement, c’est de ramener tout ce professionnalisme dans le monde privé de la copropriété.
Explications sur le label BBC (Bâtiment Basse Consommation)
Pouvez-vous nous expliquer concrètement en quoi consiste réellement ce label BBC (Bâtiment Basse Consommation) ?
Emira Zaag:
Déjà, en termes de définition : un bâtiment BBC désigne un bâtiment pour lequel la consommation énergétique nécessaire pour son fonctionnement (chauffage, production d’eau chaude, éclairage, etc.)
Le label » Haute performance énergétique (HPE) » établi dans le cadre de l’arrêté du 3 mai 2007 constitue les prémices du label BBC. Sauf que le label HPE inscrit dans cet arrêté concerne uniquement les bâtiments neufs.
C’est l’ADEME, le CSTB et EDF qui sont chargés de promouvoir cette norme et de fournir des conseils sur sa mise en œuvre, tandis que l’association française Effinergie a élaboré un référentiel associé.
Ensuite, ce qu’il faut savoir, c’est qu’il y a plusieurs niveaux de label BBC avec des exigences différentes si on se place dans la construction neuve tertiaire ou habitat et si l’on se place dans la rénovation tertiaire ou habitat.
Si on se concentre sur le sujet qui nous intéresse, c’est à dire le label BBC Effinergie Rénovation, on a par ordre décroissant d’efficacité environnementale :
- le label BBC Effinergie Rénovation de 2021 ;
- le label BBC Effinergie Rénovation qui est la version précédente et plus facilement atteignable ;
- le label HPE Rénovation : en dessous du BBC, donc celui là on ne va pas en parler.
Pour obtenir ce label BBC Effinergie Rénovation 2021, on va analyser sur le bâtiment tout ce qui concerne :
- les consommations conventionnelles d’énergie primaire,
- les émissions de gaz à effet de serre
- l’enveloppe du bâtiment et sa perméabilité à l’air,
- la perméabilité à l’air des réseaux aéro-liquides,
- les systèmes de ventilation qui seront également mesurés et contrôlés,
- le confort d’été,
- la biodiversité
- l’éco-mobilité.
Evidemment pour avoir ce label BBC, un bâtiment doit être particulièrement efficace au niveau de sa consommation énergétique, c’est la base.
Il faut que le bâtiment dépense le moins d’énergie possible et émette le moins de gaz à effet de serre.
On parle d’une consommation d’énergie entre 64 et 120 kWh/m²/an.
Vous avez mené la première rénovation BBC en copropriété en Ile de France en 2017 : comment s’est déroulé ce projet ?
Emira Zaag : A l’époque, il n’y avait pas encore eu le niveau BBC Effinergie Rénovation 2021, c’était la version précédente.
Il s’agit de la résidence Lançon-Rungis située à Paris dans le 13ème et c’était le premier projet BBC en région Ile-de-France.
Construite en 1960, la résidence est composée de 32 logements sur 10 niveaux gérée par Sogeprim-Gestion.
Le bâtiment a été inauguré par Chantale Jouanno, l’ancienne présidente de l’ADEME. Les discussions ont débuté en 2014 et les copropriétaires se sont engagés ensemble dans un projet ambitieux.
Il y a eu une première mission de maîtrise d’oeuvre avec toute une équipe : Ile-de-France Energies, avec des bureaux d’études comme Pouget Consultant qui a notamment réalisé un audit global, et le cabinet d’architecte Equateur et l’agence d’architecture Z.A Consulting.
En 2015, les travaux étaient votés. Déjà à l’époque, nous voulions réaliser un chantier zéro carbone.
Les travaux ont duré 14 mois. En 2017, le groupement a rencontré des difficultés internes qui ont ralenti le projet car une entreprise a fait faillite. Bref, nous avons trouvé des solutions ensemble et ce projet original et très ambitieux a pu aboutir !
Finalement, le projet a permis d’atteindre 64% d’économie d’énergie et 39 160 €/an de réduction de facture énergétique pour la copropriété.
Déperditions énergétiques de la Résidence Lançon Rungis avant travaux , avec une consommation énergétique de 279 kWhep/m².an
Difficultés et objectifs pour obtenir le label BBC
L'atteinte du niveau BBC est souvent freinée par l'aspect financier. Qu'en est-il de ce projet ?
Emira Zaag : Les travaux ont coûté, en dehors des balcons, 1.043.000€.
Concernant les aides : la copropriété a obtenu 162 000€ de l’ADEME et 162 000€ de la Région Ile-de-France. Ensuite la ville de Paris a également participé au financement du projet, les copropriétaires ont bénéficié d’aides individuelles.
A l’époque, il n’y avait pas encore eu MaPrimeRénov’ Copropriétés. C’était le Crédit d’impôt transition énergétique.
Le reste à charge a été financé par des prêts que l’AMO avait mis en place avec certaines banques.
A l’époque, on était en 2015, c’est quasiment il y a 10 ans. Depuis les financements ont bien évolué en bien !
Le financement du projet BBC Effinergie Rénovation de la résidence Lançon Rungis
Quels sont les travaux à réaliser pour atteindre un niveau BBC ?
Pose de panneaux solaires pour la Résidence Lançon Rungis – BBC Effinergie Rénovation
Emira Zaag : Chaque opération est différente. Chaque bâtiment est différent et chaque copropriété est différente. Il n’y a pas de standard de bouquets de travaux pour atteindre le niveau BBC. Si tu tombes malade, je ne peux pas te donner un traitement médical générique ! Ce qui a fonctionné sur toi, ne fonctionnera peut être pas sur quelqu’un d’autre.
Pour savoir ce qu’il faut faire pour atteindre ce niveau de performance, il faut obligatoirement passer par une étude thermique et architecturale poussée comme le propose le DTG (voir notre article sur le Diagnostic Technique globale).
Concernant la résidence Lançon Rungis, les travaux effectués étaient :
- Le remplacement de toutes les menuiseries extérieures
- L’isolation thermique par l’extérieur
- La réfection de l’étanchéité et isolation des terrasses.
- La création de SAS qui permet aussi de limiter les déperditions thermiques
- La mise en place d’une ventilation
- Le changement de la chaufferie avec un passage du fioul au gaz.
- La mise en place de panneaux solaires sur le toit pour préchauffer l’eau chaude sanitaire.
En bonus, nous avons également mis en place des balcons.
Installation de balcons pour la résidence Lançon Rungis – bonus travaux
A la fin des travaux, y a-t-il besoin de refaire un audit pour certifier que le bâtiment répond aux normes du label BBC Effinergie Rénovation ?
Emira Zaag : Oui certainement. Par ailleurs, sur ce bâtiment, on a aussi fait quelque chose d’assez original à l’époque qui se répand de plus en plus : nous avions instrumenté le bâtiment grâce à des capteurs qui mesurent la déperdition de chaleur dans le bâtiment.
Cela nous a permis de réaliser un suivi sur un an pour comprendre quelles étaient les économies d’énergie réelles.
Quelles sont les difficultés particulières pour atteindre le niveau BBC Effinergie ?
Emira Zaag : Malheureusement, le nerf de la guerre pour atteindre le niveau BBC, comme pour tout projet, coûte de l’argent, et cela ne rapporte pas forcément de subventions conséquentes. C’était le cas pour cette résidence.
Aujourd’hui, il y a de nombreux programme locaux qui cherchent à inciter les rénovations ambitieuses mais ce n’est pas toujours suffisant pour inviter les copropriétaires à se lancer dans ce type de projet engageant. (voir notre article sur le financement d’un projet BBC).
Pour encourager suffisamment les copropriétaires dans cette démarche et donc nous donner les moyens d’atteindre les objectifs que le gouvernement s’est fixé, il faudrait davantage de subventions notamment en ce qui concerne les études.
C’est la conception qui assure la qualité du projet. Ce n’est pas sur la conception qu’il faut faire des économies selon moi.
Comment mesurer les économies d’énergie dun logement ?
Emira Zaag : Imagine une baignoire dans laquelle tu verses de l’eau. La baignoire c’est le bâtiment et l’eau c’est l’énergie. Si la baignoire est trouée, tu peux mettre continuellement de l’eau, elle va s’échapper. Quand on fait de la rénovation énergétique, on va boucher tous les trous pour que l’eau reste à l’intérieur, autrement dit pour que l’énergie dans le bâtiment ne s’évapore pas.
Ce qu’on va calculer lorsqu’on va réaliser l’étude thermique, c’est de combien d’énergie le bâtiment a besoin et combien d’énergie va passer par les trous. On est sur du calcul théorique.
Dans la pratique, Pour mesurer les économies d’énergie, on peut tout simplement comparer ses factures avant et après rénovation.
Il est également possible de mettre en place des capteurs sur le bâtiment, mais il faut bien garder à l’esprit que le comportement des usagers est primordial.
Merci Emira et encore merci pour cette interview qui touche à sa fin.
Si cette dernière vous a plu et que vous souhaitez faire appel à Z.A Consulting pour votre projet en copropriété (DTG, Maîtrise d’œuvre), nous vous invitons à lui adresser votre demande via notre générateur de devis.
Si vous êtes un partenaire ou un professionnel qui souhaiterait prendre la parole pour un projet spécifique lors d’une minute (co)Pro contactez nous à l’adresse : aime@amoa.me.
A bientôt !
Tania Raobelina
05 Septembre 2023
